О том, какие моменты необходимо учесть при совершении сделки по покупке квартиры, рассказывает юрист риэлторского агентства «Лада» Алексей Юрьевич КУЗНЕЦОВ.

— Назовите перечень документов, от которых зависит «чистота» сделки с жильем.

— С этим перечнем вы можете ознакомиться в регпалате. Во-первых, это правоустанавливающие документы на собственность (договоры приватизации, купли-продажи, дарения, мены, наследования, свидетельство о праве собственности и др.). Во-вторых, различного рода справки: из БТИ; из ЖЭУ, о том, что в продаваемой квартире никто не прописан; разрешение супруга на приобретение или отчуждение имущества, заверенное нотариусом; справка об уплате налога на недвижимость (если она была получена в порядке наследования); разрешение органов опеки и попечительства на отчуждение, если одним из собственников является несовершеннолетний и др. Если продается жилье, в котором есть доля собственности несовершеннолетнего, то ему должна быть предоставлена равная жилплощадь в другом месте. При этом необходимо, чтобы было зарегистрировано его право собственности на нее. Это требование администрации г.Отрадного.

— Какие основные моменты должны быть оговорены в договоре купли-продажи?

— В настоящее время этот договор заключается в простой письменной форме. Нотариального удостоверения, как раньше, не требуется. Договор купли-продажи должен содержать следующие сведения: место его заключения; дата; наименование сторон; предмет сделки и четкие сведения о квартире; сведения о документе, на основании которого продавцу принадлежит право собственности на квартиру; цена квартиры. Если будут недочеты, регпалата приостановит сделку.

— Существуют договор аванса и договор задатка. Чем они отличаются? И что лучше?

— Авансовый платеж — это сумма, передаваемая в счет будущей сделки. Он подлежит возврату в случае не заключения сделки, а вот задаток является более надежным обеспечением. Но он несет ряд ограничений, возлагает ответственность на обе стороны. Допустим, покупатель дает задаток продавцу, и если продавец в дальнейшем отказывается продать квартиру, то он обязан будет вернуть покупателю задаток в двойном размере. Если покупатель откажется покупать, то задаток остается у продавца.

— Какова может быть сумма задатка?

— Она может составлять и 100%, но все зависит от индивидуального подхода к продавцу. Если вы уверены в продавце, можете отдать 100% задатка. Если нет, в лучшем случае 5-10 тысяч.

— Как передавать деньги при покупке квартиры?

— Для суда имеет значения только письменная форма, так что передача денег оформляется распиской. Хотя в договор и акт приема-передачи может быть включен пункт, что стороны рассчитались и претензий по оплате нет. Это тоже может считаться и доказательством.

— Расписка должна быть оформлена в присутствии свидетелей?

— Необязательно. Свидетельские показания в суде по факту передачи денег в расчет не берутся. Для суда важна расписка. Хотя бы на фантике от конфеты напишите: я, такой-то, получил от того-то сумму в таком-то размере, дата получения и роспись. Лучше, чтобы пункт о передаче денег стоял в акте приема-передачи и деньги вы получили реально, а не потом, по обещанию покупателя. Не рискуйте и произведите передачу денег в сроки, указанные в договоре.

— Как быть, если продавец и покупатель договорились, рассчитались, подготовили документы и сдали в регпалату. Но продавец вдруг передумал продавать квартиру. Может из-за этого сорваться сделка? Как закон защищает покупателя?

— По заявлению продавца регистрация может быть прекращена, дальнейший разбор полетов осуществляется в суде. Однако срок госрегистрации сейчас сократился до двух недель, по ипотеке —10 дней, и если расчет был проведен до подачи документов на регистрацию, то суд может вынести решение в пользу покупателя и признать сделку фактически свершившейся.

— В вашей практике были такие случаи?

— Сходный был: признавали сделку фактически свершившейся. Человек получил деньги, уехал, а то, что нужно регистрировать сделку в регпалате, ему без разницы. Пришлось подавать в суд исковое заявление, чтобы признали сделку свершившейся.