Газета "Вестник Отрадного"
№20 (1287)
18 мая 2017 года

 Вторник, 23 мая 2017 года 10:50:41 (GMT+4:00)На сайте пользователей/гостей: 0/1 
Афоризм недели:

Без хозяина земля — круглая сирота, а как заботой согрелась она, дала добрые всходы и добрые семена.

Русская пословица 

Лучшее
свежего номера

Поиск:  


реклама
Мы и закон
№14 (968) 07.04.2011 г. 
Что препятствует оформлению
сделок с недвижимостью?

По статистике, в Отрадном приостанавливается 6% от всех сделок, связанных с недвижимостью, а некоторым и вовсе отказывают в государственной регистрации. Почему? Об основных препятствиях, с которыми можно столкнуться при оформлении недвижимости, нам рассказал начальник Отрадненского отдела Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области Алексей Васильевич СУПИЧЕНКО.


Если имущество арестовано или находится в залоге…

Зачастую людям предлагают приобрести имущество, на которое наложен арест. Причем вовсе не обязательно, что продавец — какой-то авантюрист. Он и сам может не догадываться об аресте. Как такое возможно?

Сейчас судебные приставы очень тщательно занимаются взысканием задолженностей. Малейший долг (например, по квартплате или неоплаченный штраф) — и они тут же выясняют, каким имуществом располагает должник, и накладывают на него арест.

Кроме этого, недвижимость может быть предметом судебного спора наследников или бывших супругов. В этом случае суд также накладывает арест на имущество до разрешения спора по существу. При поступлении таких документов в Росреестр — арест незамедлительно вносится в Единый государственный реестр прав.

Владельца имущества, конечно, уведомляют об этом в письменной форме, но кто-то воспринимает эти предупреждения несерьезно, а кто-то не получает этих писем (например, при смене места жительства). Но факт остается фактом: имущество арестовано и продано быть не может. Итак, продавец с покупателем совершили сделку, рассчитались, но в назначенный срок вместо документов получают уведомление, что её государственная регистрация невозможна…

Также часто бывает, что продаваемое имущество заложено. Человек брал когда-то кредит на покупку квартиры и, может быть, даже рассчитался с банком, но (по забывчивости или по незнанию) не представил в Росреестр документы, необходимые для прекращения ипотеки. А бывает и так, что человек умышленно скрывает то, что его имущество заложено.

И вот люди приходят, подают документы на регистрацию, а в назначенный срок получают сообщение о том, что регистрация приостановлена по причине того, что имущество находится в залоге. Самое неприятное, что к моменту подачи документов покупатели уже рассчитались, получили ключи, переехали, начали ремонт, а сделка не может быть зарегистрирована. И тут начинается множество проблем: судебная волокита, оплата долгов, оформление новых документов…

Кстати, имейте в виду: в Отрадном огромное количество объектов недвижимости находится в залоге! Дело в том, что 2006-2007 годы были массовыми по выдаче ипотечных кредитов. Каждая вторая квартира приобреталась с привлечением кредитных средств и является заложенной. Кредиты были долгосрочными, и до настоящего времени они не выплачены. Сейчас в связи с кризисом позиции по ипотеке ослабли, но тем не менее заложенной недвижимости по-прежнему много, да и арестов с того времени не убавилось.

Как обезопасить себя от покупки заложенной или арендованной недвижимости?

На интересующий вас объект можно заказать выписку из Единого госреестра прав об объекте недвижимого имущества, в которой отражена информация обо всех имеющихся ограничениях, наложенных на недвижимость. Подобная выписка может быть выдана любому лицу на любой объект. Большинство граждан просто не знает, что эта информация носит открытый характер.

Итак, прежде чем что-то приобретать, закажите у нас такую выписку, и вы оградите себя от множества возможных проблем. Из нее вы узнаете не только о том, какие ограничения наложены на имущество, но и о том, кто является его действительным собственником. Часто бывает так, что показывают квартиру одни, переговоры ведутся с кем-то другим, а когда подходит время подписывать договор, вдруг оказывается, что собственник нам вообще не знаком.

С 2011 г. подобную информацию можно получить по объектам недвижимости всей Самарской области через Отрадненский отдел Управления Росреестра. Если вы собираетесь приобрести недвижимость, например, в Самаре, Кинель-Черкассах или Похвистневе, прежде чем туда ехать, рекомендуем сначала заказать выписку об интересующем вас объекте. При наличии каких-либо ограничений (залога, ареста) нет смысла ехать и тратить время на переговоры.

Помните: даже если продавец покажет вам свидетельство, в котором указано, что ограничение (обременение) не зарегистрировано, это еще ничего не доказывает. В свидетельстве о государственной регистрации содержится информация актуальная только на дату его выдачи, а на следующий день мог возникнуть арест, залог, аренда и т.д. Поэтому наличие свидетельства не говорит об отсутствии препятствий для регистрации сделки. Кроме того, свидетельство можно потерять, продублировать, получить повторно. Этими свидетельствами можно просто манипулировать, вводя в заблуждение потенциальных покупателей. Поэтому только выписка из Единого государственного реестра прав является единственным доказательством «чистоты» объекта недвижимого имущества. Заплатив на нее всего 200 рублей госпошлины, вы сможете оградить себя и от судебных тяжб, больших проблем и потерь.


А вы получили отказ соседей?

Продавая комнату в коммунальной квартире, нужно учитывать, что преимущественным правом ее покупки обладают ваши соседи. Чтобы все было по закону, вам требуется письменный отказ соседей от права преимущественной покупки. Он может быть оформлен либо в Управлении Росреестра, либо в нотариальной конторе.

Некоторые соседи категорически отказываются: «Никакие документы мы вам подписывать не будем!» В этом случае нужно самостоятельно или через нотариуса оформить уведомление о предстоящей продаже и заказным письмом по почте отправить соседям. Если по истечении 30 дней с момента вручения письма от соседей не поступило ответа, значит, продавец имеет право продавать комнату другим лицам. Если продавец всё же решил продать комнату без отказа соседей, тогда мы эту сделку приостанавливаем до получения всех надлежащих документов.

Так что, если вы решили приобрести комнату в коммунальной квартире, убедитесь, что все собственники дали свой отказ от преимущественного права покупки либо уведомлены надлежащим образом.


А супруг согласен?

Следующее препятствие для регистрации — отсутствие согласия супруга. По закону всё имущество, нажитое супругами в браке, является совместным. Это четко прописано в Семейном кодексе. Даже если свидетельство на квартиру оформлено только на одного из супругов, она всё равно принадлежит обоим. Так что если квартира была приобретена по договору купли-продажи в тот момент, когда вы состояли в браке, то при её продаже нужно обязательно получить на то нотариально удостоверенное согласие супруга.

Увы, часто среди людей бытует ошибочное мнение: мол, свидетельство на меня, значит, квартира моя, и никто больше на неё претендовать не может. Они отказываются предоставлять согласие супруга и при регистрации сделки получают отказ.

Повторю: для сделки, требующей государственной регистрации, это согласие должно быть предоставлено обязательно — и на покупку, и на продажу недвижимости.


Почему жена не может продать квартиру мужу?

Существует запрет на возмездные сделки (купля-продажа, мена) между супругами, установленный Семейным кодексом РФ. Всё имущество супругов, нажитое в браке, является совместным. Поэтому понятно, что если один супруг продает другому, то это фиктивная сделка: ведь они по закону ведут общее имущество, у них общие деньги. Поэтому такие сделки между супругами возможны только при наличии брачного договора. А вот если он заключен и ведется раздельный режим имущества, в этом случае сделки купли-продажи между супругами возможны. Но в Отрадном брачный договор — явление пока очень редкое.


Внимание: ошибки!

Досадные ошибки часто встречаются в договорах. Большинство их сегодня оформляется в простой письменной форме без нотариального удостоверения. Чаще всего услуги по оформлению договоров оказывают риэлторские агентства или посредники. Причем многие их них печатают документы с очень низким качеством. Бывают такие досадные ошибки, как неправильный адрес или исковерканная фамилия. Все это тоже препятствует госрегистрации. Договор должен быть составлен очень качественно, должен содержать все существенные условия. В договоре необходимо правильно указать фамилии, даты рождения, паспортные данные, адреса проживания сторон, а также описать предмет договора. Цена сделки — еще одно существенное условие договора.

Еще несколько слов о типичных ошибках при совершении сделки по доверенности. Например, доверенность была дана на заключение договора аренды, а заключают договор купли-продажи, или она была выдана на продажу другой квартиры, или истек ее срок на момент заключения сделки. Люди сдают документы, а при проведении правовой экспертизы оказывается, что по такой доверенности сделка проведена быть не может.

Так что, если вы покупаете квартиру и какое-то лицо продает вам её по доверенности, убедитесь, что она действующая, и что в ней даны полномочия для совершения именно этой сделки, а не какой-то другой.

Чаще всего ошибки делают по невнимательности. Люди торопятся, им хочется скорее закончить дело, а оформление недвижимости не любит спешки. Много раз в этом убеждались как наши заявители, так и сотрудники. При оформлении документов уместно помнить поговорку: тише едешь, дальше будешь. Поторопившись при составлении договора, невнимательно его прочитав и подписав, вы можете получить не только уведомление о приостановлении регистрации, но и массу проблем. Бывает даже так, что из-за неправильно составленного договора недвижимость продается не за оговоренную цену или вообще оформляется не на того человека. Вот недавно был такой случай. Женщина хотела приобрести квартиру в общую долевую собственность со своими двумя детьми, а при составлении договора дети куда-то исчезли. Она, не глядя, подписала договор и получила свидетельство, оформленное только на её имя. Далее ей пришлось оформлять вторую сделку — дарение долей в квартире своим детям. Получилась двойная трата времени и денег.

Многие в договоре даже фамилию свою не проверяют — сразу открывают последнюю страничку, ставят подпись, а потом дома начинают вникать, что подписали. А если обнаружены ошибки? Внести изменения уже невозможно — договор подписан, прошел регистрацию, сведения переданы в налоговую инспекцию, никаких изменений внести уже нельзя. Как можно внимательнее изучайте текст договора — только после этого подписывайте и подавайте заявление о госрегистрации. А если сомневаетесь, лучше отложите сделку, проконсультируйтесь с квалифицированным юристом.

•••

Вот те основные препятствия, с которыми сталкиваются граждане при оформлении сделок по купле-продаже, дарению, мене имущества. Прочитав, сохраните эту статью: может быть, эти советы вам когда-нибудь понадобятся. Удачных вам сделок!


Рейтинг: 1413
Ксения Гаврилова
11.04.2011

в начало страницы

Комментарии к статье: не найдены.

Добавить комментарий к статье:
Текст комментария:
Ваше имя:
Ваш E-mail:
Введите это число      
Темы недели:
  • С 15 мая 2017г. Росстандарт начал прием заявок от производителей продукции на участие в государственном проекте по подтверждению соответствия продукции требованиям ГОСТ. Подробнее...
  • Известный политический и государственный деятель, производитель сельхозпродуктов Павел ГРУДИНИН выступил с заявлением, что если сегодня ввести советские ГОСТы на продукты питания, то полки магазинов опустеют. Подробнее...
  • Роспотребнадзор сообщает, что после майских праздников количество граждан, пострадавших от укусов клещей, выросло почти в два раза. Подробнее...
  • Голосование:
    Платите ли вы
    за капитальный ремонт?
    Да
    Нет и не буду
    Буду платить только после проведения государством капитального ремонта моего МКД
    Готов(а) платить, но в меньшем размере
    Готов(а) платить, если будет определен более четкий механизм накопления денежных средств
    Гостевая книга

     
    Разработка сайта daa
    Техническая поддержка городской интернет-портал Отрадный.NET
     Сгенерировано за 0.730 сек.